A portabilidade do crédito imobiliário disparou recentemente impulsionada pela redução das taxas de juros e por novas modalidades de financiamento, com condições mais atrativas.
A portabilidade de crédito, tanto do imobiliário quanto de outras modalidades, é a transferência de uma operação de crédito, a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra, com o objetivo obter uma condição mais vantajosa em relação ao contrato original. Ao fazer a transferência ou portabilidade, o contrato original é liquidado antecipadamente. O saldo devedor é pago pela nova instituição financeira, com a qual o novo contrato foi firmado, mediante uma transferência eletrônica, sem a participação do cliente.
Portabilidade avança
Vista aérea da cidade de São Paulo – Diogo Moreira/Divulgação Governo de São Paulo
Os dados mais recentes do Banco Central (BC) mostram que, em janeiro, os pedidos efetivados de portabilidade para os contratos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) chegaram a 678. Em relação a janeiro de 2019, esses pedidos aumentaram mais de quatro vezes – crescimento de 326,4%. Em todo o ano passado, os pedidos efetivados chegaram a 3.325, com aumento de 232,5% em relação ao ano de 2018. Em valores, a portabilidade chegou a R$ 188,9 milhões em janeiro e a R$ 868,542 milhões, ao longo de 2019.
No caso do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), os pedidos efetivados em janeiro foram 162, com aumento de 153,13% em relação ao mesmo mês de 2019. No ano passado, os pedidos somaram 1.282, com crescimento em relação a 2018 de 173,9%. O volume chegou a R$ 93,6 milhões, em janeiro, e a R$ 813,1 milhões, em 2019.
O SFH é regulamentado pelo Governo Federal, que estabelece o valor máximo de avaliação do imóvel, o custo efetivo máximo igual a 12% ao ano e atualização do saldo devedor pela remuneração básica aplicável aos depósitos de poupança (taxa referencial). No caso do SFI, essas condições são livremente negociadas entre os clientes e os bancos.
Os recursos do SFH e do SFI são captados principalmente em depósitos de poupança pelos bancos e outras instituições financeiras integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). No caso do SFH, os recursos também provêm do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Vale a pena fazer portabilidade?
O professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV), especialista em mercado imobiliário, Pedro Seixas, destaca que as taxas de juros mais baixas tornam a portabilidade mais atraente. Entretanto, para saber se vale a pena trocar de banco, é preciso fazer uma simulação com a instituição escolhida e comparar com o contrato atual. “Quanto mais próximo do final do contrato, menores os benefícios porque o cliente já pagou a maior parte do financiamento”, disse.
Ele alerta que é preciso avaliar não somente a diferença de taxas de juros, mas os custos adicionais com cartório e se haverá alguma cobrança de tarifa. “A recomendação é procurar o banco e simular, ficar atento a taxas de cartório e checar se não tem algum outro valor para pagar. Tudo precisa ser considerado, não somente o valor da parcela”, disse.
O BC recomenda observar as seguintes informações da simulação feita pelo banco: taxa de juros nominal e efetiva (Custo Efetivo Total – CET); prazo remanescente e valor da prestação.
Custos da operação
Há dois custos principais que podem ser cobrados dos clientes: custo de avaliação do imóvel e os cartoriais para substituição da alienação fiduciária.
Tarifas
Segundo o Banco Central, se você ainda não for cliente da instituição que vai lhe conceder o novo crédito, o banco pode lhe cobrar tarifa de confecção de cadastro para início de relacionamento. Contudo, os custos relacionados à troca de informações e à transferência de recursos entre as instituições proponente e credora original não podem ser repassados ao devedor.
Há ainda, segundo o BC, a possibilidade de cobrança de tarifa pela liquidação antecipada da operação nas seguintes situações:
1) contratos assinados antes de 10 de dezembro de 2007: pode ser cobrada a tarifa no momento em que for efetivada a liquidação, desde que a cobrança dessa tarifa esteja prevista no contrato;