Leil\u00e3o extrajudicial de im\u00f3vel, ou leil\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel \u00e9 o tipo de leil\u00e3o que corre sem a necessidade de um processo judicial.<\/div>\n

Estes s\u00e3o os casos que um im\u00f3vel vai a leil\u00e3o resultante da inadimpl\u00eancia de um financiamento.<\/div>\n

Este tipo de modalidade surgiu a partir da necessidade que os bancos tinham de recuperar facilmente os im\u00f3veis financiados nos casos que o comprador fica inadimplente por mais de um tempo determinado. Atrav\u00e9s da lei de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel 9.514\/1997, a institui\u00e7\u00e3o financeira consegue rapidamente a posse do im\u00f3vel financiado para coloc\u00e1-lo a venda atrav\u00e9s de um leil\u00e3o para recuperar a d\u00edvida que foi contra\u00edda.<\/div>\n

Todo este processo de recuperar o dom\u00ednio do im\u00f3vel e sua venda ocorre sem a necessidade de um processo judicial, com todos seus tr\u00e2mites e longos prazos. Para quem financia \u00e9 uma seguran\u00e7a maior ao conceder cr\u00e9dito pois reduz o risco de perda de capital.<\/div>\n

Como \u00e9 um processo extrajudicial, previsto na lei de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, uma vez em execu\u00e7\u00e3o, ele n\u00e3o permite uma defesa do mutu\u00e1rio, j\u00e1 que n\u00e3o h\u00e1 um processo judicial.<\/div>\n\n

Aliena\u00e7\u00e3o Fiduci\u00e1ria e Propriedade Fiduci\u00e1ria<\/h2>\n\n
Aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria \u00e9 quando o dono de um im\u00f3vel transfere sua propriedade para um credor como garantia do pagamento de uma d\u00edvida, no caso, do financiamento imobili\u00e1rio do im\u00f3vel. Por\u00e9m ele ainda mant\u00e9m o direito de posse e de uso pleno do im\u00f3vel. \u00c9 a garantia do empr\u00e9stimo.<\/div>\n
Quando ocorre a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria, o credor da d\u00edvida vira o titular da propriedade fiduci\u00e1ria do im\u00f3vel. Diz-se que o comprador tem a posse direta do im\u00f3vel e o credor a indireta. O comprador pode usar plenamente o im\u00f3vel, fazer modifica\u00e7\u00f5es e at\u00e9 alugar ele, por\u00e9m n\u00e3o tem o direto de vender ou dar como garantia em outros empr\u00e9stimos.<\/div>\n
Ao final do financiamento, quando o dono (ou comprador) do im\u00f3vel ter feito todo o pagamento e quitado a d\u00edvida, o credor transfere o im\u00f3vel ao comprador, encerrando ent\u00e3o a rela\u00e7\u00e3o de compra, d\u00edvida e garantia.<\/div>\n\n
Inadimpl\u00eancia do Im\u00f3vel Financiado<\/h2>\n\n
Nos casos que o comprador n\u00e3o consiga honrar com a d\u00edvida e fica em atraso com o pagamento, ele entra numa situa\u00e7\u00e3o de inadimpl\u00eancia e o im\u00f3vel que estava em garantia fiduci\u00e1ria do financiamento pode ser levado a leil\u00e3o para saldar a d\u00edvida.<\/div>\n
\u00c9 este processo que chamamos de leil\u00e3o extrajudicial do im\u00f3vel.<\/div>\n
Ele come\u00e7a ap\u00f3s um n\u00famero de parcelas n\u00e3o pagas. Normalmente inicia ap\u00f3s o n\u00e3o pagamento da terceira parcela consecutiva, mas dependendo do contrato pode iniciar logo ap\u00f3s a primeira parcela.<\/div>\n
O banco tem equipes de advogados que tornam todo este processo de recupera\u00e7\u00e3o e leil\u00e3o do im\u00f3vel muito r\u00e1pido, j\u00e1 que quanto mais r\u00e1pido conseguir vender o im\u00f3vel em quest\u00e3o, mais r\u00e1pido consegue recuperar seu dinheiro.<\/div>\n
O primeiro passo do processo \u00e9 a notifica\u00e7\u00e3o ao devedor das parcelas em atraso. Esta notifica\u00e7\u00e3o pode ser feita via cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis, por notifica\u00e7\u00e3o judicial ou por edital. Feia a notifica\u00e7\u00e3o, o devedor tem um prazo de 15 dias para que seja feita a quita\u00e7\u00e3o das parcelas em atraso.<\/div>\n
Caso o pagamento seja efetuado, o contrato de financiamento \u00e9 retomado e segue normalmente. Caso contr\u00e1rio, ap\u00f3s os 15 dias, o im\u00f3vel ir\u00e1 a leil\u00e3o.<\/div>\n\n
Consolida\u00e7\u00e3o do Im\u00f3vel em nome do Credor<\/h2>\n\n
Para que o im\u00f3vel alienado fiduciariamente seja levado a leil\u00e3o, ele precisa primeiro ter sua propriedade convertida de propriedade fiduci\u00e1ria para consolidada integralmente em nome do credor, que vira o efetivo dono do im\u00f3vel a partir deste momento.<\/div>\n
E seu primeiro ato como propriet\u00e1rio efetivo do im\u00f3vel \u00e9 lev\u00e1-lo a leil\u00e3o.<\/div>\n
O leil\u00e3o, de acordo com a lei, deve ser feito em duas etapas, ou pra\u00e7as.<\/div>\n\n
Leiloeiro Oficial<\/h2>\n\n
Para que todos os tr\u00e2mites sejam feitos de acordo com a lei, e para garantir transpar\u00eancia e lisura no processo, \u00e9 nomeado um leiloeiro oficial, devidamente registrado na Junta Comercial do Estado em que o im\u00f3vel se encontra.<\/div>\n
Este leiloeiro \u00e9 indicado pela pr\u00f3pria Junta, num processo de revezamento entre os leiloeiros.<\/div>\n
O leiloeiro recebe 5% do valor do im\u00f3vel que for leiloado,\u00a0 mais uma comiss\u00e3o percentual opcional que pode ser negociada entre ele o comitente do leil\u00e3o (o vendedor).<\/div>\n
O leiloeiro ir\u00e1 definir o edital de leil\u00e3o, contendo todas a regras de procedimentos para a venda e compra do im\u00f3vel e como o leil\u00e3o ser\u00e1 realizado.<\/div>\n
\u00c9 ele quem define as datas e faz a divulga\u00e7\u00e3o do leil\u00e3o.<\/div>\n\n
Primeira Pra\u00e7a<\/h2>\n\n
A primeira tentativa de se vender o im\u00f3vel pelo leiloeiro \u00e9 feita com o valor m\u00ednimo para abertura de lances sendo o valor da avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel que consta no contrato de financiamento.<\/div>\n
Caso nesta faze n\u00e3o haja nenhum interessado e o im\u00f3vel n\u00e3o tenha nenhum lance, o leiloeiro deve realizar um segundo leil\u00e3o.<\/div>\n\n
Segunda Pra\u00e7a<\/h2>\n\n
Este segundo leil\u00e3o deve ocorrer em 15 dias ap\u00f3s a Primeira Pra\u00e7a.<\/div>\n
O valor m\u00ednimo de abertura do leil\u00e3o deve ser no m\u00ednimo o valor da d\u00edvida do im\u00f3vel, despesas de cart\u00f3rio, o impostos de transfer\u00eancia, ou ITBI, d\u00edvidas de IPTU e condom\u00ednio em aberto, al\u00e9m de custos de execu\u00e7\u00e3o e comiss\u00e3o do leiloeiro.<\/div>\n
No caso de leil\u00e3o extrajudicial, n\u00e3o existe o conceito de \u201cpre\u00e7o vil\u201d, ou seja 50% abaixo do valor da avalia\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. O im\u00f3vel em leil\u00e3o extrajudicial pode sim ser vendido por um valor 50% menor que sua avalia\u00e7\u00e3o, desde que seja superior ao total da d\u00edvida, como explicado acima.<\/div>\n
Caso o im\u00f3vel seja arrematado por um valor superior ao da d\u00edvida total, o valor excedente \u00e9 ent\u00e3o devolvido ao devedor.<\/div>\n\n
Procedimento ap\u00f3s o Leil\u00e3o Arrematado ou Leil\u00e3o Positivo<\/h2>\n\n
Quando um comprador arremata um im\u00f3vel, seja na primeira ou segunda pra\u00e7a, inicia-se os procedimentos para formaliza\u00e7\u00e3o e consolida\u00e7\u00e3o da venda.<\/div>\n
O primeiro passo \u00e9 a emiss\u00e3o do auto de arremata\u00e7\u00e3o.<\/div>\n
Pagamento do valor do im\u00f3vel deve ser feito de acordo com as regras que foram definidas no edital de leil\u00e3o. O arrematante (ou comprador) pode ser obrigado a fazer o pagamento no valor total a vista, ou em outras condi\u00e7\u00f5es como parcelamento, uso de FGTS, etc. Todas estas regras est\u00e3o definidas no edital.<\/div>\n
Resolvido o pagamento, o credor emite o termo de quita\u00e7\u00e3o. Com isso, o comprador deve realizar todos os tr\u00e2mites para consolidar a propriedade em seu nome.<\/div>\n\n
Leil\u00e3o sem Comprador ou Leil\u00e3o Negativo<\/h2>\n\n
Se mesmo ap\u00f3s as duas tentativas de levar o im\u00f3vel a leil\u00e3o ainda n\u00e3o houver nenhum interessado e o im\u00f3vel n\u00e3o tiver sido vendido, im\u00f3vel ser\u00e1 adjudicado para o credor, ou seja, ele tomar\u00e1 efetivamente a posso do im\u00f3vel e dar\u00e1 quita\u00e7\u00e3o da d\u00edvida com o devedor sem a devolu\u00e7\u00e3o de nenhum valor pago por este.<\/div>\n
A partir deste ponto ele poder\u00e1 tomar posse do im\u00f3vel, inclusive pedindo sua reintegra\u00e7\u00e3o, vender o im\u00f3vel diretamente a terceiros da maneira que quiser, sem regras definidas por lei. Poder\u00e1 inclusive fazer um novo leil\u00e3o.<\/div>\n\n
Terceira Pra\u00e7a<\/h2>\n\n
Im\u00f3veis n\u00e3o arrematados e adjudicados pelo credor passam a ser livres para serem leiloados a qualquer valor, sem lance m\u00ednimo previsto em lei.<\/div>\n
O banco tem interesse em vender o im\u00f3vel o mais r\u00e1pido poss\u00edvel, e acaba aceitando valores mais baixos para se desfazer rapidamente do im\u00f3vel. Lembre que banco costuma gostar de dinheiro muito mais do que de tijolos e concreto.<\/div>\n\n
Desocupa\u00e7\u00e3o do Im\u00f3vel Arrematado<\/h2>\n\n
Normalmente, a principal atividade ap\u00f3s a compra de um im\u00f3vel que foi leiloado \u00e9 com rela\u00e7\u00e3o ao antigo dono ou inquilino, que eventualmente ainda esteja ocupando o im\u00f3vel.<\/div>\n
A primeira op\u00e7\u00e3o que deve sempre ser tentada \u00e9 uma desocupa\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel, sem a necessidade de um processo de desocupa\u00e7\u00e3o, ou ainda pior, de reintegra\u00e7\u00e3o de posse.<\/div>\n
Quanto mais amig\u00e1vel e por vias extrajudiciais for o processo, melhor para todo mundo.<\/div>\n
Mas caso n\u00e3o seja poss\u00edvel, o novo dono do im\u00f3vel pode recorrer a justi\u00e7a para que seja feita sua desocupa\u00e7\u00e3o. Neste caso o juiz decide um prazo, que pode variar de acordo com o motivo de ter sido levado a leil\u00e3o e tamb\u00e9m com crit\u00e9rios do juiz. Normalmente este prazo gira em torno de 30 dias.<\/div>\n
Ap\u00f3s a decis\u00e3o do juiz, o oficial de justi\u00e7a da localidade onde o im\u00f3vel se encontra vai at\u00e9\u00b4o im\u00f3vel e notifica seu ocupante do prazo que ele tem para desocupar o im\u00f3vel.<\/div>\n
E nos casos mais extremos, quando o ocupando do im\u00f3vel n\u00e3o respeita a decis\u00e3o judicial e sai por conta pr\u00f3pria, \u00e9 poss\u00edvel entrar com uma a\u00e7\u00e3o de reintegra\u00e7\u00e3o de posse, que pode culminar com a pol\u00edcia executando a ordem de despejo.<\/div>\n\n
Posse Efetiva do Im\u00f3vel Arrematado.<\/h2>\n\n
Finalmente, ap\u00f3s o comprador ter arrematado o leil\u00e3o, todos os processos e documentos estarem em ordem, com o im\u00f3vel desocupado (amigavelmente ou n\u00e3o), o comprador efetivamente tem o im\u00f3vel em sua posse completa e pronto para a fase de rentabilizar seu investimento, seja morando nele, alugando ou vendendo.<\/div>\n
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\nInfoeconomico
\n
\nFonte: Leil\u00e3o 1 (Leil\u00e3o Im\u00f3vel)
\nFornecido por EWS Solu\u00e7\u00f5es web<\/body><\/html><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
O que \u00e9 o Leil\u00e3o Extrajudicial? Leil\u00e3o extrajudicial de im\u00f3vel, ou leil\u00e3o de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel \u00e9 o tipo de leil\u00e3o que corre sem a necessidade de um processo judicial. Estes s\u00e3o os casos que um im\u00f3vel vai a leil\u00e3o resultante da inadimpl\u00eancia de um financiamento. Este tipo de modalidade surgiu a partir da […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"false","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[173],"class_list":["post-143104","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-noticias","tag-leilao"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/143104","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=143104"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/143104\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=143104"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=143104"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/infoeconomico.com.br\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=143104"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}